"MAS EU PAGAVA O IPTU EM DIA!": DONO PERDE TERRENO PARA INVASOR

Entenda a decisão do CARF que validou a cobrança sobre rendimentos "modestos" incompatíveis com despesas milionárias de gastos no cartão de crédito.

Pai com Outros Filhos e Pagamento Parcial Pode ser Preso? Entenda a Decisão do STJ que Manteve a Ordem de Prisão

Tribunal anula acordo e ela pode perder o teto.

 Uma das frases mais ouvidas em escritórios de advocacia quando uma família perde um ente querido e se depara com a burocracia dos bens deixados é: "Doutor, o inventário é muito caro e demorado. Não podemos fazer uma Usucapião que é mais fácil?" Essa ideia — de que a Usucapião seria uma "solução mágica" ou um substituto mais barato para o Inventário — se espalhou pelo Brasil como uma lenda urbana jurídica. Muitos herdeiros acreditam (e, infelizmente, alguns profissionais orientam erroneamente) que basta alegar que moram no imóvel do falecido há alguns anos para "virar dono" via Usucapião, fugindo assim do Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD) e das custas de cartório. No entanto, uma decisão recentíssima e contundente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) , proferida no REsp 2.201.442/SC e publicada em 2025, jogou um balde de água fria nessa estratégia. A Corte Superior reafirmou que o Poder Judiciário não pode ser usado para burlar o sistema registral e tributário. Neste artigo completo, vamos dissecar essa decisão, explicar o conceito jurídico de Saisine (que é a chave para entender o problema) e mostrar qual é o caminho seguro para regularizar imóveis de herança sem perder tempo e dinheiro com processos que serão extintos. O Sonho do "Caminho Mais Fácil" vs. A Realidade Jurídica Para entender a gravidade e a importância desta decisão, precisamos primeiro entender o cenário fático que levou o caso até Brasília. Imagine a seguinte situação: um patriarca falece deixando um terreno grande, porém irregular (sem desmembramento formal na prefeitura). Ele deixa vários filhos. Um desses filhos continua morando na casa do pai, enquanto os outros herdeiros seguem suas vidas em outros lugares. Passados 15 anos, esse filho decide que quer o imóvel em seu nome. Ao consultar a tabela de custos de um Inventário (advogado, escritura, impostos, regularização do terreno), ele se assusta. Surge então a "ideia genial": entrar com uma Ação de Usucapião . O raciocínio parece lógico para o leigo: "Eu moro aqui, ninguém reclamou, sou dono pelo tempo." Foi exatamente isso que aconteceu no caso de Santa Catarina julgado pela Ministra Daniela Teixeira. Os herdeiros tentaram usar a ação de Usucapião alegando que os demais herdeiros não queriam abrir o inventário e que o imóvel tinha problemas de parcelamento de solo. Eles esperavam uma sentença declaratória de propriedade. Receberam uma sentença de extinção do processo sem resolução do mérito . Ou seja, o Juiz sequer analisou se eles tinham 15 anos de posse; ele disse, basicamente: "Vocês bateram na porta errada. Esta via processual não serve para o que vocês querem." O Pilar Jurídico: O Princípio da Saisine (Art. 1.784 do Código Civil) Por que o STJ negou a Usucapião? A resposta está em uma palavra francesa que é a base do Direito das Sucessões no Brasil: Saisine . O Artigo 1.784 do Código Civil determina: "Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários". Isso significa que, no exato segundo em que o proprietário falece, os herdeiros já se tornam proprietários e possuidores dos bens , mesmo que ainda não tenham o "papel" (escritura) na mão. Aqui está o "pulo do gato" que a Ministra Relatora utilizou para fundamentar a decisão: A Usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade. Ela serve para transformar um "não-dono" (possuidor) em "dono". O Inventário é uma forma de regularização da propriedade. Ele serve para formalizar e dividir o que os herdeiros já receberam pela Saisine. Se o herdeiro já é dono (pela Saisine), ele não precisa "adquirir" a propriedade novamente via Usucapião. Ele precisa apenas individualizar sua cota-parte através do Inventário. Ao tentar usar a Usucapião, o herdeiro está, na visão do STJ, tentando ignorar a transmissão que já aconteceu (a herança) para criar uma nova (a usucapião), muitas vezes com o objetivo de sonegar o imposto ITCMD ou fugir das regras de desmembramento de solo urbano (Lei 6.766/79). A Decisão do STJ no REsp 2.201.442/SC em Detalhes No acórdão analisado, a Ministra Daniela Teixeira foi clara ao manter a extinção do processo por Falta de Interesse de Agir na modalidade Adequação . O que isso significa? No Direito, para você processar alguém ou pedir algo ao Estado, você precisa demonstrar que aquele processo é necessário e adequado. O Tribunal entendeu que a ação de Usucapião é inadequada para herdeiros que apenas querem regularizar a documentação ou dividir o bem. O trecho da decisão é lapidar: "Constatado que os autores já possuem, de forma indivisível, o direito à posse e ao domínio do imóvel litigioso que lhes foram transmitidos por meio de sucessão hereditária, apenas se pode obter a regularização registral por meio da partilha em processo de inventário." Além disso, a decisão toca em um ponto sensível: o Parcelamento Irregular do Solo. Muitas vezes, as famílias tentam a Usucapião porque o terreno do pai tem 500m², mas a lei municipal só permite desmembrar em lotes de 200m². Se eles fizerem o inventário, a prefeitura pode barrar a divisão. Com a Usucapião, eles tentam forçar o cartório a abrir uma matrícula nova, burlando a lei urbanística. O STJ fechou essa porta também. Mas afinal, NUNCA cabe Usucapião de Herança? Atenção: O Direito não é uma ciência exata e existem exceções. O STJ não disse que é impossível um herdeiro usucapir um bem de herança. O que ele disse é que não se pode usar a Usucapião como substituto (sucedâneo) do Inventário. Para que a Usucapião de herança seja aceita, é necessário preencher requisitos muito mais rígidos do que a Usucapião comum. O herdeiro precisa provar a posse exclusiva com animus domini (intenção de dono) e o afastamento total dos outros herdeiros . O Cenário da Exceção (Quando pode funcionar): Imagine que o pai faleceu há 20 anos. Ele deixou uma casa. O Filho A ficou morando na casa, reformou, pagou todos os impostos, ampliou a construção. Os Filhos B e C sumiram, mudaram de estado, nunca pediram aluguel, nunca ajudaram na manutenção e agiram como se tivessem "abandonado" o direito deles. Nesse caso, o Filho A não está apenas "gerindo a herança". Ele inverteu o caráter da posse. Ele passou a agir como dono único. Neste cenário específico, o STJ (em outros julgados, como o REsp 1.631.859/SP) já admitiu a Usucapião. Mas perceba a diferença: aqui existe uma briga fática (um dono excluindo os outros). No caso do REsp 2.201.442/SC que estamos analisando hoje, o objetivo era apenas regularizar papéis e fugir da burocracia, o que é vedado. Os Riscos de Ignorar Essa Decisão Insistir na via da Usucapião quando o caso é claramente de Inventário traz prejuízos reais para a família: Perda de Tempo: Processos de Usucapião são lentos (duram de 5 a 10 anos). Imagine esperar 8 anos para o Juiz dizer "extingo o processo, vá fazer o inventário". Prejuízo Financeiro: Você gastará com levantamentos topográficos, plantas, memoriais descritivos e taxas judiciais que serão inúteis. Condenação em Honorários de Sucumbência: Se o município ou outro herdeiro contestar a ação, você poderá ser condenado a pagar honorários ao advogado da outra parte (geralmente 10% a 20% do valor do imóvel). Imóvel "Travado": Enquanto o processo errado corre, o imóvel continua irregular, desvalorizado e impossível de ser vendido financiado. Perguntas Frequentes (FAQ) Separamos as dúvidas mais comuns que recebemos no escritório sobre regularização de herança: 1. Meu pai morreu e o imóvel não tem escritura, só "contrato de gaveta". Posso fazer Usucapião? Depende. Se o seu pai já tinha o direito à Usucapião quando morreu (já morava lá há muito tempo), esse direito passa para os herdeiros. Nesse caso, a ação pode ser viável, mas não é uma "Usucapião de Herança" contra os irmãos, e sim uma Usucapião para regularizar o bem que o pai deixou. A análise técnica é fundamental. 2. Somos herdeiros pobres e não temos dinheiro para o Inventário. O que fazer? A falta de recursos não autoriza a Usucapião. Para esses casos, existe o Inventário Extrajudicial (cartório), que pode ser parcelado, ou o Inventário Judicial com pedido de Gratuidade de Justiça . Existem também formas de vender o imóvel durante o inventário (alvará judicial) para pagar os custos do próprio processo. 3. O terreno é irregular e a prefeitura não deixa desmembrar no Inventário. A Usucapião resolve? Foi exatamente isso que o STJ proibiu neste caso. Usar o judiciário para "tratorar" as leis urbanísticas municipais é uma estratégia arriscada que está sendo barrada. A solução correta envolve regularização fundiária (REURB) ou retificação de área, dependendo do caso, antes ou durante o inventário. O Caminho Seguro: Estratégia Jurídica Inteligente A decisão da Ministra Daniela Teixeira no REsp 2.201.442/SC é um alerta claro para a advocacia e para a sociedade: não existem atalhos mágicos no Direito Imobiliário. Tentar economizar usando o procedimento errado é a receita clássica para transformar um patrimônio (ativo) em um problema (passivo). A regularização de imóveis de herança exige um diagnóstico preciso: O imóvel está regular no cartório? Existe disputa entre os herdeiros? Houve abandono por parte de alguém? Qual a melhor estratégia tributária para pagar menos ITCMD dentro da lei? Só um especialista pode responder a essas perguntas sem colocar seu patrimônio em risco. Se você tem um imóvel de herança "travado", se os herdeiros não se entendem, ou se você está pensando em entrar com uma Usucapião e quer ter certeza de que não vai perder dinheiro, você precisa de uma análise profissional. No escritório Carvalho & Viana Advocacia , somos especialistas em Direito das Sucessões e Regularização de Imóveis. Nossa missão é destravar seu patrimônio com segurança jurídica, seguindo as diretrizes mais recentes dos Tribunais Superiores. Não arrisque anos de espera em um processo que pode ser extinto. Clique no botão abaixo para falar diretamente com nossa equipe no WhatsApp e agendar sua consulta.

Uma das situações mais angustiantes após o rompimento de um vínculo conjugal é a incerteza sobre a moradia. Frequentemente, no calor do divórcio, o marido sai de casa e a esposa permanece no imóvel com os filhos menores. O que deveria ser um momento de reestruturação emocional muitas vezes se transforma em um pesadelo financeiro quando chega a notificação extrajudicial ou a citação judicial: o ex-cônjuge exigindo o pagamento de aluguel pelo uso exclusivo do bem. O argumento costuma ser frio e matemático: "A casa é 50% minha. Se você está usando tudo, deve me pagar aluguel sobre a minha parte." Essa cobrança gera pânico. Muitas mulheres, temendo contrair dívidas impagáveis ou serem despejadas, acabam aceitando acordos de partilha de bens extremamente desvantajosos apenas para se livrar dessa pressão. No entanto, uma decisão recente e paradigmática do Superior Tribunal de Justiça (STJ) , proferida no REsp 2.199.614/SP pela Ministra Daniela Teixeira, reforçou um entendimento que serve como um verdadeiro escudo para mães solo e guardiãs: quando há filhos menores residindo no imóvel, a lógica do "pagamento de aluguel" pode ser completamente afastada. Neste artigo completo, dissecaremos juridicamente essa decisão, explicaremos os conceitos de Mancomunhão, Condomínio e Alimentos In Natura, e mostraremos como proteger seu patrimônio e o teto dos seus filhos. O Mito dos 50%: Entendendo a Regra Geral (e a Exceção) Para entender a vitória que esta decisão representa, precisamos primeiro compreender a regra que os ex-cônjuges tentam aplicar contra quem fica no imóvel. O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.319, estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa. Traduzindo do "juridiquês": se duas pessoas são donas de uma casa e apenas uma a utiliza, quem usa deve indenizar quem não usa. A lei visa evitar o Enriquecimento Sem Causa . Se estivéssemos falando de dois sócios ou dois irmãos que herdaram um imóvel, a cobrança seria procedente. Se o irmão A mora sozinho na casa herdada, ele deve aluguel ao irmão B. Onde está o erro de interpretação nos divórcios? O erro está em tratar uma Família com a mesma régua que se trata um Negócio . No Direito de Família, o princípio da solidariedade e o dever de sustento dos filhos se sobrepõem à frieza das regras de propriedade. Quando o ex-marido entra com a Ação de Arbitramento de Aluguel, ele está olhando apenas para o Direito das Coisas (Propriedade). A defesa técnica qualificada deve obrigar o Juiz a olhar para o Direito de Família (Dignidade e Dever de Sustento). A Decisão do STJ: O Caso REsp 2.199.614/SP A Ministra Daniela Teixeira analisou um Recurso Especial que ilustra perfeitamente essa batalha. O Cenário O ex-marido ajuizou ação cobrando aluguel da ex-esposa. Ele alegava que arcava com o financiamento do imóvel e que estava sendo prejudicado financeiramente, enquanto ela usufruía sozinha do bem comum. A defesa da ex-esposa, contudo, trouxe elementos cruciais: Ela não residia sozinha; morava com os filhos menores do ex-casal. Havia um contexto de vulnerabilidade (histórico de violência doméstica e tratamento de saúde). O Veredito O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) já havia negado o pedido do homem, e o STJ confirmou a negativa. O fundamento central da decisão é o conceito de que o uso do imóvel pela mãe e pelos filhos descaracteriza o uso exclusivo para benefício próprio. A Ministra destacou que a moradia dos filhos é obrigação de ambos os pais. Quando o pai "cede" sua parte da casa para que os filhos morem, ele não está sofrendo um prejuízo injusto; ele está cumprindo sua obrigação alimentar. A Tese de Ouro: "Alimentos In Natura" Este é o conceito mais importante que você deve aprender neste artigo. Ele é a chave para a defesa em ações de arbitramento de aluguel envolvendo filhos. A Pensão Alimentícia (Alimentos) não se resume apenas ao depósito em dinheiro na conta bancária. Os alimentos podem ser prestados de duas formas: Alimentos In Pecúnia: É o dinheiro. O valor transferido para custear alimentação, vestuário, lazer, etc. Alimentos In Natura: É a prestação direta de um bem ou serviço essencial. Quando o pai permite que a mãe e os filhos morem no imóvel que também pertence a ele, a "parte dele" no aluguel que deixa de ser cobrada é considerada Alimentos In Natura . Exemplo Prático: Imagine que o aluguel de mercado da casa da família seria R$ 3.000,00. A parte do pai no imóvel é 50% (R$ 1.500,00). Se ele cobra R$ 1.500,00 da mãe, ele está retirando a moradia das crianças. Ao não cobrar, ele está contribuindo com R$ 1.500,00 mensais para o sustento dos filhos na forma de moradia. O STJ entendeu que não faz sentido o judiciário condenar a mãe a pagar aluguel ao pai, para depois o pai ter que aumentar a pensão para pagar o aluguel da mãe. Seria uma "contabilidade inútil" que apenas geraria custos processuais e instabilidade para as crianças. Mancomunhão x Condomínio: O Detalhe Técnico que Salva Outro ponto que frequentemente passa despercebido por advogados generalistas é a diferença entre Mancomunhão e Condomínio. Entender isso pode travar a ação de aluguel logo no início. 1. Estado de Mancomunhão É o estado dos bens antes da partilha ser decidida. Enquanto o divórcio não é finalizado e não se define exatamente "quem fica com o quê", o patrimônio é um todo indivisível. A jurisprudência majoritária entende que, enquanto o casal está em mancomunhão (discutindo a partilha), não cabe cobrança de aluguel , pois ainda não se sabe qual é a fração exata de cada um. 2. Estado de Condomínio Ocorre após a partilha. O Juiz já sentenciou: "A casa vale 1 milhão, 50% é dela, 50% é dele". A partir daqui, juridicamente, nasce a possibilidade de cobrança de aluguel. Atenção: Mesmo após a partilha (Condomínio), se os filhos menores moram no imóvel, a tese dos Alimentos In Natura continua válida e forte para impedir a cobrança, como reforçado pela decisão recente da Ministra Daniela Teixeira. Quando a Cobrança de Aluguel é Possível? (Cuidado!) Não queremos criar a ilusão de que "nunca se paga aluguel". Existem cenários específicos onde o STJ e os Tribunais Estaduais autorizam a cobrança. Você precisa estar atenta a eles para não ser pega de surpresa. 1. Filhos Maiores e Capazes Se os filhos já atingiram a maioridade civil (18 anos), trabalham e não dependem mais dos pais, o argumento dos Alimentos In Natura cai. Nesse caso, a ex-esposa e os filhos adultos estão, tecnicamente, usando a propriedade do pai. O Juiz pode fixar um aluguel proporcional. 2. Novo Casamento ou União Estável da Mulher Este é o ponto mais sensível. Se a ex-esposa se casa novamente e o novo parceiro(a) passa a residir no imóvel comum, a situação muda. O judiciário entende que o ex-marido não tem obrigação de fornecer moradia gratuita para o novo companheiro da ex-mulher. Nesse caso, é comum que o Juiz arbitre um aluguel proporcional. Se a casa tem 3 quartos e o novo casal ocupa um, pode haver um cálculo fracionado, embora seja uma discussão jurídica complexa. 3. Imóvel Luxuoso ou Muito Acima do Padrão Se a família mora em uma mansão de 500m² e o pai paga uma pensão alta, o Juiz pode entender que a mãe e os filhos poderiam viver bem em um imóvel menor. Nesse caso, o uso exclusivo de um patrimônio de alto valor pode gerar a obrigação de pagar uma taxa de ocupação ou a ordem de venda imediata do bem. O Passo a Passo do Processo de Arbitramento Se você receber uma notificação ou citação, veja o que vai acontecer: Citação: Você é informada oficialmente do processo. O prazo para defesa (contestação) começa a correr. Não ignore esse prazo. A revelia (silêncio) pode fazer o Juiz presumir que você concorda com o valor cobrado. Contestação: É aqui que a mágica acontece. Sua defesa deve alegar: Existência de filhos menores (Certidões de Nascimento). Natureza de Alimentos In Natura. Mancomunhão (se a partilha não acabou). Compensação (se você paga IPTU e Condomínio sozinha, isso deve ser abatido de qualquer eventual condenação). Avaliação Pericial: O Juiz mandará um perito avaliar quanto vale o aluguel da casa. O valor pedido pelo ex-marido ("quero 5 mil reais") não é aceito automaticamente. O perito define o valor de mercado. Sentença: O Juiz decide se o aluguel é devido e a partir de quando (geralmente a partir da citação). Perguntas Frequentes (FAQ) Separamos as dúvidas mais comuns que chegam ao escritório Carvalho & Viana sobre esse tema: 1. O ex-marido parou de pagar o condomínio. Isso conta como aluguel? Não. As despesas propter rem (do imóvel), como IPTU e Condomínio, devem ser divididas proporcionalmente à propriedade, salvo se houver acordo diferente. Se você mora no imóvel, geralmente a justiça entende que você deve arcar com as despesas ordinárias (condomínio mensal, luz, água), enquanto as despesas extraordinárias (fundo de obras, consertos estruturais) devem ser divididas. 2. Ele pode descontar o "aluguel" da pensão dos filhos por conta própria? Jamais. Isso é ilegal. A pensão alimentícia é sagrada e impenhorável. O pai não pode, por vontade própria, dizer "A pensão é 2 mil, mas o aluguel da minha parte da casa é 1 mil, então só vou depositar 1 mil". Se ele fizer isso, cabe prisão civil por dívida alimentar.  A compensação só pode ocorrer com ordem judicial expressa. 3. Posso pedir Usucapião do imóvel se ele sair de casa e sumir? Existe uma modalidade chamada Usucapião Familiar (Art. 1.240-A do Código Civil). Se o ex-cônjuge abandonar o lar por 2 anos ininterruptos, sem dar notícias e sem prestar assistência aos filhos, você pode requerer a propriedade integral do imóvel (até 250m²). Mas atenção: o simples fato de ele sair de casa após a separação não configura abandono para usucapião se ele mantém contato ou paga pensão. 4. A decisão do STJ vale para todo o Brasil? Sim e não. O STJ uniformiza a interpretação da lei federal. Embora não seja uma "lei" automática, é um precedente fortíssimo. Juízes de primeira instância (na sua cidade) tendem a seguir o que o STJ decide para evitar que suas sentenças sejam reformadas depois. Por isso, citar o REsp 2.199.614/SP na sua defesa é vital. Conclusão: Não Assine Nada Sem Assessoria Especializada O Direito de Família é um tabuleiro de xadrez. O ex-marido que hoje pede aluguel pode estar, na verdade, tentando forçar você a vender o imóvel por um preço baixo ou a abrir mão de outros direitos na partilha. A decisão da Ministra Daniela Teixeira é um alento e uma ferramenta poderosa, mas ela precisa ser manejada por quem entende a técnica processual. Uma defesa mal feita pode resultar em uma dívida retroativa capaz de comprometer seu patrimônio por anos. Se você está passando por um divórcio, se o seu ex-cônjuge está ameaçando cobrar aluguel, ou se você já recebeu uma notificação judicial, não tente resolver isso "de boca" ou com modelos prontos de internet. A especificidade do seu caso — a idade dos seus filhos, o regime de bens, quem paga o que — define o sucesso ou o fracasso da defesa. Proteja o seu legado e a tranquilidade dos seus filhos. No escritório Carvalho & Viana Advocacia , somos especialistas em criar estratégias jurídicas de alta complexidade para proteger patrimônios e famílias. Nós analisamos a sua situação sob a ótica das decisões mais recentes dos tribunais superiores. Clique no botão abaixo agora mesmo para falar diretamente com nossa equipe pelo WhatsApp. Vamos agendar uma análise detalhada do seu caso e construir a barreira jurídica necessária para sua segurança.